Nieuws

Succesvol een verkoopmakelaar aansprakelijk stellen?

‘’Je hebt als koper bij de levering van de woning eindelijk de sleutel van de geleverde woning ontvangen. Wat als blijkt dat de geleverde woning toch niet voldoet aan de eisen van de koper? Je verwacht dat de koper de verkoper zal aanspreken. Toch leert de praktijk dat een koper juist vaak de verkoopmakelaar inlicht en zelfs aansprakelijk stelt voor het betalen van een schadevergoeding. Een dergelijke vordering wordt regelmatig succesvol afgehouden, omdat de koper de nodige hobbels moet nemen voordat hij mogelijk een schadevergoeding kan krijgen.’’

Een makelaar als professionele beroepsoefenaar, mag niet in alle omstandigheden de belangen van derden veronachtzamen. De rechtspraak neemt tot uitgangspunt dat een makelaar behalve de opdrachtgever, tot op zekere hoogte ook de belangen van de (potentiële) koper moet aantrekken, zodat de koper een weloverwogen besluit kan nemen om wel/niet tot een aankoop over te gaan (Rechtbank Amsterdam, 21-09-2016, ECLI:NL:RBNHO:2016:11289).

Een makelaar heeft een zorgplicht. Maar een makelaar is niet standaard gehouden om alle informatie die een verkoper aanlevert over een woning, te toetsen. Wanneer rust er dan wel een zorgplicht op de makelaar? Dit hangt af van de specifieke omstandigheden van het geval (Hoge Raad 17-02-2012, ECLI:NL:HR:2012:BV6162).

Is er sprake van schending van de zorgplicht? Hieronder volgen een aantal regels om het antwoord op deze vraag vast te stellen:

  • is de onderstaande informatie op genomen in brochures en folders? Een verkoopbrochure heeft niet alleen een informerend maar ook een wervend karakter. De rechtbank lijkt dan ook minder snel reden te zien om aansprakelijkheid aan te nemen voor verkeerde informatie of het niet-waarschuwen!
  • heeft de verkoopmakelaar uitdrukkelijke voorbehouden gemaakt bij de juistheid van de informatie? En welke bewoording is daarbij gebruikt? Het is belangrijk dat een verkoopmakelaar voorbehouden maakt en deze zo specifiek en duidelijk mogelijk te beschrijven.
  • de aard van de informatie speelt een belangrijke rol. Wanneer een bepaalde eigenschap minder belangrijk blijkt te zijn, hoe minder snel de verkoopmakelaar aansprakelijk zal zijn indien achteraf blijkt dat de informatie niet volledig of niet (geheel) juist is.
  • heb je als koper een aankoopmakelaar ingeschakeld? Of een andere professionele partij? De informatieplicht van een verkoopmakelaar en de onderzoekplicht van een koper liggen heel dicht bij elkaar. Des te meer kennis een koper heeft, des te minder snel zullen de verkoopmakelaar vergaande verplichtingen kunnen worden opgelegd. De kennis en kunde van een aankoopmakelaar komen voor rekening en risico van een koper.

Komt er vast te staan dat op een verkoopmakelaar een zorgplicht rustte richting de koper? De rechtspraak lijkt vrij hoge eisen te stellen aan het leveren van bewijs van schade en causaal verband en rechters lijken vooralsnog niet genegen om een schadevergoeding toe te wijzen indien er twijfel kan bestaan over het bestaan van de schade.

De koper zal tenminste gemotiveerd moeten aantonen dat hij bij kennis van de stand van zaken een lagere koopprijs zou hebben betaald ofwel niet tot aankoop was overgegaan/ ofwel dat bij een toekomstige verkoop er sprake is van een verminderde verkoopwaarde. Het is vaak lastig te bepalen wat de uitkomst zou zijn geweest van onderhandelingen indien de onderhandelingspositie op één bepaald punt anders was geweest. Het is in beginsel aan de koper om de rechter op dat punt te overtuigen. Dat blijkt in de praktijk een lastige hobbel.

Dus, koper, zorg ervoor dat je jezelf goed laat informeren voordat je een koopovereenkomst sluit! Zeker in deze verhitte markt. Wellicht dat het inschakelen van een aankoopmakelaar je hierbij kan helpen.